Neue Wohnformen im Alter: Was Planer und Betreiber jetzt umtreibt

Bezahlbar, flexibel, gemeinsam statt einsam: Wie sieht das Wohnen im Alter von morgen aus? Darüber haben Entscheider aus der Branche am 5. und 6. November auf dem Kongress CARE INVEST Future Living in Frankfurt diskutiert. Ich war dabei. Was bewegt die Branche, und wie wird das Wohnen im Alter in Zukunft neu gedacht?

Am 5. und 6. November war ich in Frankfurt am Main auf dem Kongress CARE INVEST Future Living. Zwei Tage lang ging es dort um eine Frage, die uns alle betrifft: Wie wollen wir in Zukunft im Alter leben und wohnen? Auf der Bühne standen Entscheider aus der Branche. Betreiber von Seniorenresidenzen und Pflegeheimen, Investoren, Architekten, Projektentwickler und Anbieter smarter Technik haben das Thema aus ganz unterschiedlichen Blickwinkeln beleuchtet.

Die Fragen sind groß. Wir werden älter als jede Generation vor uns, und immer mehr Menschen brauchen im Alltag Unterstützung. Gleichzeitig fehlen Pflegekräfte, und die Pflegeversicherung steckt in Geldnot. Bauen und Kredite sind teuer geworden, Wohnungen in vielen Städten kaum noch bezahlbar. Dazu kommt die Einsamkeit, über die viel zu selten gesprochen wird.

Warum ich mir das zwei Tage lang anhöre? Weil ich es wissen will. Was diese Fachleute heute planen, wird in zehn oder zwanzig Jahren unser Zuhause. Bei LIVVING stellen wir Ihnen die ganze Vielfalt der Wohnformen im Alter vor, und im LIVVING Wohnfinder finden Sie konkrete Angebote. Deshalb wollte ich hören, wo die Branche Probleme sieht, welche Trends sie erkennt und welche Antworten sie hat. Zwölf Vorträge habe ich gehört. Hier sind die wichtigsten Gedanken, sortiert nach den Fragen, die uns alle betreffen.

Teuer, einsam, zu wenig Pflege: Wie gelingt gutes Wohnen im Alter?

Wohnen nach Lebensphasen statt nach Alter

Ich bin 60. Für die Immobilienbranche bin ich in fünf Jahren „Senior“, genau wie jemand mit 95. Dass das nicht passt, sieht auch Sabine Hirtreiter von der Beratungsfirma Immotiss so. Ihre Keynote zum Auftakt war für mich der perfekte Einstieg in die zwei Tage.

Ihr wichtigster Satz: „Eine Altersgrenze ist keine Zielgruppe.“ Wer 65 wird, hat oft noch 30 Jahre vor sich, und in dieser Zeit verändert sich viel. Sabine Hirtreiter beschrieb dafür eine Frau. Mit 70 ist sie fit und viel mit den Enkeln unterwegs. Mit 80 macht ihr die Arthrose zu schaffen, und auf einmal zählen Barrierefreiheit und ein bisschen Service. Gleiche Frau, ganz andere Ansprüche an ihr Zuhause.

Trotzdem steckt die Branche beide Lebensphasen in dieselbe Schublade. „Haben wir am Menschen vorbei geplant?“, fragte Sabine Hirtreiter auf einer Folie. Gleich daneben stand ihre Antwort: „Wir planen Angebote statt Zuhause.“

Das erleben wir bei LIVVING jeden Tag. Die meisten Menschen wollen im Alter selbstbestimmt in einer eigenen Wohnung leben. Das muss nicht die bisherige sein. Sie sollte aber zur jeweiligen Lebensphase passen und mitwachsen können.

Bezahlbares Wohnen im Alter: Wer kann sich das leisten?

Zwischen der eigenen Wohnung und dem Pflegeheim gibt es eine Lücke. Im Kongressprogramm hieß sie „Missing Middle“, die fehlende Mitte. Gemeint sind Angebote wie Service-Wohnen oder Betreutes Wohnen: Sie leben selbstständig in Ihrer Wohnung und bekommen Hilfe, wenn Sie sie brauchen. Solche Wohnungen gibt es viel zu wenige.

Thomas Kotyrba von BNP Paribas Asset Management schaute als Investor auf diese Lücke. Sein Ansatz: Die Basis ist immer eine eigene Wohnung mit Privatsphäre. Service und Pflege kommen nach Bedarf dazu. Für die Bewohner zählt am Ende eine einzige Monatsrechnung aus Miete, Grundservice und den Leistungen, die sie zusätzlich nutzen. Und diese Rechnung muss zur Rente passen.

Und da wird es schwierig. Kotyrba sagte offen, dass sich viele Angebote zu heutigen Preisen nur ein Teil der Älteren leisten kann. Seine Vorschläge sind bodenständig: kleinere Wohnungen, ein kleiner Pflichtanteil beim Service und Zusatzleistungen, die Sie nur bezahlen, wenn Sie sie nutzen. Auch der Standort spielt eine Rolle. Was die Umgebung schon bietet, vom Supermarkt bis zur Bushaltestelle, muss das Haus nicht teuer selbst vorhalten.

Wie groß der Druck ist, zeigte Torsten Anstädt von humaQ mit zwei Zahlen. Eine Frau in Deutschland bekommt im Schnitt 955 Euro Altersrente im Monat. Im ersten Jahr im Pflegeheim zahlen Bewohner im Schnitt 3.364 Euro selbst. Was fehlt, übernimmt bei vielen am Ende das Sozialamt, über die sogenannte Hilfe zur Pflege. Jedes Jahr, das ein Mensch gut versorgt zu Hause leben kann, entlastet also auch die Allgemeinheit.

Flexible Wohnkonzepte, die mitwachsen

Wenn sich das Leben verändert, sollte sich auch die Wohnung anpassen lassen. Prof. Kurt Dorn von soleo* zeigte, wie das schon am Zeichentisch beginnt. Sein Thema war modulares Planen. Die Grundrisse entstehen dabei aus Bausteinen im gleichen Raster, vom Pflegezimmer über das kleine Apartment bis zur Drei-Zimmer-Wohnung.

Das spart Kosten, weil Planung, Konstruktion und Haustechnik einfacher werden und Bauherren früh sehen, was welche Variante kostet. Außerdem bleibt das Gebäude flexibel. Aus Apartments lässt sich später zum Beispiel eine Pflege-Wohngemeinschaft oder eine Tagespflege machen, ohne das Haus neu zu planen.

Ein Beispiel von ihm: Eine Raiffeisen-Genossenschaft hatte in zentraler Lage ein Gewerbegrundstück, das nach einem Großbrand brachlag. Dort entsteht jetzt ein Projekt, in dem die Mitglieder der Genossenschaft im Alter wohnen und versorgt werden können. Während schon gebaut wurde, änderte sich noch die Aufteilung der Räume. Dank der modularen Planung war das kein Problem.

Martin Hölscher von Aachener Grundvermögen sieht das aus Sicht der Geldanleger ähnlich. Auf einer seiner ersten Folien stand: „Wohnen im Alter wird vielfältiger.“ Ein einzelnes Pflegeheim hält er für riskanter als ein ganzes Quartier mit verschiedenen Wohn- und Betreuungsformen, mit Nahversorgung, Treffpunkten und Platz für mehrere Generationen. So ein Quartier ist stabiler, für die Bewohner und für die Anleger.

Vom leeren Kaufhaus zum Zuhause mit Service

Leere Kaufhäuser, verwaiste Läden, Büros, die keiner mehr braucht: Das kennen Sie aus vielen Innenstädten. Gleichzeitig suchen immer mehr ältere Menschen eine barrierefreie Wohnung mit Arzt, Apotheke und Supermarkt um die Ecke. Berthold Becker von ORIZN Investment bringt beides zusammen.

Er nennt seine Idee „urbane Hubs“. Stellen Sie sich ein großes Haus mitten in der Stadt vor. Im Erdgeschoss gibt es Supermarkt, Apotheke und Café, darüber Arztpraxen und Physiotherapie, ganz oben Service-Wohnungen und Pflege, teils mit Dachgarten. Seine These: Alte Gebäude haben Zukunft, wenn aus Flächen wieder Orte werden, an denen Menschen leben und sich begegnen.

Beim Geld blieb Becker ehrlich. „Bestand ist kein Rabattversprechen“, stand auf einer seiner Folien. Ein Umbau ist nicht automatisch günstiger als ein Neubau. Was in alten Mauern steckt, zeigt sich oft erst beim Bauen, und das kann den Preisvorteil schnell auffressen. Der Gewinn liegt in der Lage: kurze Wege, mittendrin im Leben, und die Innenstadt wird wieder lebendig. Damit das klappt, müssen die Städte mitziehen und solche Umbauten schneller genehmigen.

Dass es funktioniert, zeigte Michael Martin vom Architekturbüro AIP. Sein Vortrag hieß „Vom Warenhaus zum Marktquartier“. In Recklinghausen stand das ehemalige Althoff-Warenhaus seit 2016 leer. Seit 2023 gibt es dort Service-Wohnungen, Kurzzeit- und Tagespflege, Arztpraxen, eine Apotheke, eine Kita, ein Hotel und Restaurants. Auch der ehemalige Kaufhof in Hagen bekommt gerade ein zweites Leben. Das Hauptgebäude soll Ende 2026 fertig werden, daneben entsteht ein Neubau mit Service-Wohnungen.

Mir gefällt diese Idee sehr. Ältere Menschen ziehen dahin zurück, wo das Leben stattfindet: mitten in die Stadt.

Quartiere gegen Einsamkeit im Alter

Rund 20 Millionen Menschen in Deutschland fühlen sich einsam. Diese Zahl des Allensbach-Instituts aus dem Jahr 2020 zeigte Torsten Anstädt. Eine gute Wohnform kann viel dagegen tun.

Wie das aussehen kann, zeigte Dominik Rommel, Geschäftsführer von illerSENIO. In Laupheim in Oberschwaben ist auf einem ehemaligen Klostergelände ein Campus entstanden. Dort gibt es ein Pflegeheim, Service-Wohnungen, Apartments mit Betreuung für Menschen mit Pflegegrad, eine Tagespflege, eine Sozialstation, ein Restaurant und ein Tagungszentrum. Ordensschwestern leben hier mit weltlichen Bewohnerinnen und Bewohnern zusammen, und ins Restaurant kommt auch die Nachbarschaft.

Mich hat in Laupheim das Design überzeugt. Die Wohnungen, die Gemeinschaftsräume und auch die Räume für die Mitarbeitenden sind großartig gestaltet. Dazu kommt ein sehr menschliches Detail: Ehepaare mit unterschiedlichem Pflegebedarf können nah beieinander bleiben. illerSENIO gibt außerdem eine Pflegegarantie, zum Beispiel ambulante Pflege innerhalb von 48 Stunden.

Torsten Anstädt von humaQ denkt über ein einzelnes Gebäude hinaus. Sein Vortrag gehörte für mich zu den ehellendsten des Kongresses. Er zeigte eine Karte von Wiesbaden: Schon bei fünf Kundinnen und Kunden pro Pflegedienst entsteht ein Gewirr aus Fahrwegen quer durch die Stadt. Seine Antwort ist das Versorgungsquartier. Pflegedienst, Ärzte, Ehrenamt, Kirche und Nachbarschaft arbeiten dort eng zusammen. Die Pflegekräfte haben kurze Wege und mehr Zeit für die Menschen. Und wer vor Ort Kontakte hat und gut versorgt wird, bleibt länger fit. Das Pflegeheim kommt dann später oder gar nicht.

Klug fand ich auch seine Idee für die Finanzierung. Ein Treffpunkt im Quartier kostet Geld. Zieht dort ein DHL-Paketshop mit ein, kommt die Nachbarschaft von selbst vorbei, und der Shop bringt Einnahmen.

Wer hilft uns im Alltag, wenn Pflegekräfte fehlen?

Die schönste Wohnung nützt wenig, wenn niemand da ist, der hilft. Der Mangel an Fachkräften zog sich durch den ganzen Kongress. Ein Programmblock hieß sogar „Management im Mangel“.

Eva Lettenmeier, Geschäftsführerin von Kursana, sprach über Personal und meinte damit die ganze Wirtschaft. Es gibt immer weniger Menschen im Erwerbsalter, und immer mehr arbeiten über 65 hinaus. Laut Statistischem Bundesamt waren 2014 noch 14 Prozent der 65- bis 69-Jährigen berufstätig, 2024 waren es 21 Prozent. Ausbildung, ein Berufsleben lang derselbe Job, dann Rente: Dieses Modell passt immer seltener. Unternehmen werden deshalb um ältere Beschäftigte werben müssen, mit Weiterbildung, Auszeiten und Karrierewegen, die auch mal seitwärts führen. Das verändert auch, wie wir wohnen wollen. Wer mit 67 noch arbeitet, sucht ein anderes Zuhause als jemand mit 87.

Drei weitere Vorträge zeigten, wie Pflegeanbieter mit dem Mangel umgehen. Alexander Cito Aufenacker von PflegeButler stellte 31 Wege vor, um Pflegekräfte zu gewinnen, von „Mitarbeiter werben Mitarbeiter“ bis zum Springerpool, der kurzfristig einspringt.

Philipp Schuh von der Alloheim Gruppe zeigte, wie Künstliche Intelligenz bei Bewerbungen hilft. Ein Computerprogramm führt rund um die Uhr das erste Gespräch per WhatsApp. Die Entscheidung trifft am Ende ein Mensch im persönlichen Gespräch.

Svetoslav Markov von Humanika stellte Sensoren vor, die Stürze verhindern sollen, bevor sie passieren. Sie bemerken kleine Veränderungen im Alltag, zum Beispiel wenn jemand nachts häufiger aufsteht oder langsamer geht. Die Einwände kennt er: „Das ist doch Überwachung“, stand auf einer seiner Folien. Seine Bedingungen sind deshalb klar. Das System soll möglichst ohne Kamera auskommen, nur so wenige Daten wie nötig sammeln, und die Einwilligung lässt sich jederzeit widerrufen. Wie viel Technik Sie in Ihrer Wohnung haben möchten, entscheiden am Ende Sie selbst.

Was ist die CARE INVEST Future Living?

Die CARE INVEST Future Living ist ein Fachkongress von CARE INVEST für Betreiber, Investoren und Projektentwickler. Dort geht es um die Zukunft von Leben und Wohnen im Alter. 2026 fand er am 5. und 6. November in Frankfurt am Main statt, im nächsten Jahr geht er in die nächste Runde. Mehr Informationen finden Sie auf der Website von CARE INVEST.

Was ich vom Kongress mitnehme

Ich bin mit vielen guten Eindrücken zurück nach Berlin gefahren. Beschönigt hat auf der Bühne niemand etwas: Bauen ist teuer, Pflegekräfte fehlen, und viele ältere Menschen haben wenig Geld. Trotzdem gibt es viele kluge Konzepte und engagierte Menschen, die sie umsetzen.

Die Branche fängt an, in Lebensphasen zu denken. Und das Wohnen im Alter wird vielfältiger, vom Service-Wohnen über Wohngemeinschaften und Quartiere für mehrere Generationen bis zum umgebauten Kaufhaus in der Innenstadt. Die wichtigste Frage bleibt der Preis. Gute Konzepte müssen so gebaut werden, dass sie sich auch Menschen mit einer ganz normalen Rente leisten können.

Diese Vielfalt zeigen wir Ihnen bei LIVVING. Im LIVVING Wohnfinder finden Sie konkrete Angebote, vom Service-Wohnen bis zum Cohousing-Projekt. Schauen Sie sich in Ruhe um, welche Wohnform zu Ihrem Leben passt.

Mein Dank geht an Matthias Ehbrecht, Chefredakteur von CARE INVEST, und sein ganzes Team für zwei richtig gute Kongresstage. Im nächsten Jahr geht die CARE INVEST Future Living in die nächste Runde, und ich freue mich schon darauf.

Claudia Mattheis

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