Warum Seniorenbungalows in einen Wohnpark für alle Generationen gehören: Interview mit Oliver Zirn

Claudia Mattheis: Hallo, herzlich willkommen in meinem LIVVING-Podcast-Studio, lieber Oliver Zirn. Warum ich Sie eingeladen habe? Weil Sie mit den Seniorenbungalows im Generationenpark Großpösna im Landkreis Leipzig in Sachsen ein wirklich spannendes Wohnprojekt für das Leben im Alter entwickeln. Kurz zu Ihnen: Sie sind 31 Jahre alt, kommen ursprünglich aus der Nähe von Stuttgart und sind nach dem Abitur nach Frankfurt gezogen. Dort haben Sie BWL mit Finanzschwerpunkt studiert, über die Beratungsgesellschaft emotis sind Sie dann in die Healthcare-Immobilienbranche gekommen und bereits 2017, also mit Anfang 20, haben Sie VADcarecare gegründet. Heute entwickeln und begleiten Sie mit Ihrem Unternehmen Senioren-, Pflege- und Wohnimmobilien. In Großpösna entstehen jetzt 42 barrierefreie Seniorenbungalows mit eigenem Garten. Direkt daneben gibt es bereits einen Wohnpark mit betreutem Wohnen, Tagespflege, Pflegedienst und weiteren Angeboten. Spannend ist vor allem, Viele Interessenten für die Bungalows sind noch fit und wollen ganz bewusst frühzeitig fürs Alter vorsorgen.

Claudia Mattheis: Und genau darüber möchte ich heute mit Ihnen sprechen: über selbstbestimmtes Wohnen, über die große Nachfrage nach solchen Wohnformen, über die Rolle der Kommunen und darüber, warum die Finanzierung solcher Projekte trotzdem oft noch schwierig ist. Hallo, Herr Zirn.

Oliver Zirn: Hallo, Frau Mattheis, vielen Dank für die Einladung.

Claudia Mattheis: Starten wir doch mal damit: Wo ist Großpösna? Nehmen Sie uns doch mal kurz mit. Wo genau liegt der Generationenpark? Und wie muss man sich diesen Ort vorstellen?

Oliver Zirn: Ja, Großpösna ist ein Vorort von Leipzig und liegt direkt angrenzend südöstlich. Man kennt vielleicht Markkleeberg, eine etwas bekanntere Kommune, die direkt nebendran liegt. In der Gemeinde Großpösna gab es eine innerstädtische Fläche neben dem Einkaufszentrum Pösna Park, das nach der Wende entstanden ist. Die Fläche war ursprünglich für die Erweiterung dieses Einkaufszentrums vorgesehen. Vor einigen Jahren entstand dann seitens der Kommune und seitens eines Projektentwicklers aus dem Schwarzwald die Idee, diese Fläche mit einem Wohngebiet zu bebauen. Man hat die Idee entwickelt, einen Mehrgenerationenpark zu schaffen und verschiedene Generationen zusammenzubringen: von den Allerkleinsten in Form einer Kita über klassische Einfamilien- und Reihenhäuser für Familien bis hin zu einem Angebot für Senioren, weil es das in Großpösna noch nicht gab. Und so sind wir dann in dieses Projekt gekommen.

Claudia Mattheis: Okay, und jetzt kommen dort die Seniorenbungalows dazu. Beschreiben Sie doch einfach mal dieses Projekt. Wie sehen die Bungalows aus? Wie sind sie ausgestattet und für wen sind die gedacht?

Oliver Zirn: Letztendlich können Sie sich das gut vorstellen, Bungalows kennt man ja, eingeschossig. Wir haben zwei Typen: Der kleinere hat 94 Quadratmeter Wohnfläche, der größere 104 Quadratmeter Wohnfläche. Es ist alles barrierefrei, die Türschwellen sind sogar schwellenlos. Als Stauraum haben wir einen Dachboden, es gibt also keine Unterkellerung. Und alles ist auf die Bedürfnisse der Senioren geplant, bezogen auf Bewegungsflächen und die Ausstattung im Bad. Es gibt zum Beispiel schon Vorrüstungen für Stütz- und Haltegriffe.

Oliver Zirn: Und dazu gehört auch ein kleiner Garten, denn das ist die Idee hinter diesem Konzept: dass wir seniorengerechtes Wohnen im eigenen kleinen Haus mit eigenem kleinen Garten schaffen, sodass man auch im Alter barrierefrei leben kann, ohne in eine Wohnung ziehen zu müssen.

Claudia Mattheis: Sind jetzt schon auch smarte Technologien von vornherein mit eingeplant?

Oliver Zirn: Nein, das haben wir von vornherein nicht mit eingeplant. Gerade in der heutigen Zeit, wo die Baukosten ohnehin schon viel zu hoch sind, sind das Themen, die die Baukosten noch weiter erhöhen und dementsprechend auch die Kaufpreise. Nicht jeder braucht das, nicht jeder möchte das. Deswegen sehen wir eine gute Basisausstattung vor, und jeder kann das Ganze nach seinen individuellen Bedürfnissen upgraden, wenn er möchte.

Claudia Mattheis: Die Bungalows sind in den sogenannten Generationenpark eingebunden. Wer lebt dort heute schon? Und was findet man direkt in der Umgebung? Wie kann man sich so einen Generationenpark ganz konkret vorstellen?

Oliver Zirn: Als Allererstes ist die Kita entstanden, die hat die Gemeinde gebaut, mit mehreren Gruppen. Wir waren die Zweiten und haben 2022 begonnen, ein ambulantes Pflegewohnkonzept zu bauen. Wir haben das damals Wohnpark genannt. Er besteht aus klassisch betreutem Wohnen, ambulant betreuten Pflegewohngemeinschaften, Tagespflege und einem Café mit Küche. Das wurde 2024 fertiggestellt und ist in den Betrieb gegangen. Parallel sind Einfamilienhäuser entstanden, in die im Wesentlichen junge Familien eingezogen sind.

Oliver Zirn: Und jetzt entstehen die Seniorenbungalows. Parallel entstehen noch mehrgeschossige Gebäude für klassisches Wohnen. Das ist die Mischung in diesem Quartier: Von den Kleinsten bis zu den Ältesten wohnt dort heute schon alles. Wir haben eine sehr zentrale Lage mit einer sehr guten Anbindung, fußläufig sind zwei Bushaltestellen entfernt mit einer Busverbindung nach Leipzig. Direkt nebenan liegt das Einkaufszentrum, wo von Kaufland, Netto, Metzger, Bäcker, Restaurants, Apotheke bis Ärzten wirklich alles vorhanden ist. Das ist auch der Grund, warum wir uns damals für diesen Standort entschieden haben: Man hat einfach alles in der direkten Umgebung und ist deswegen im Alter nicht auf zu viel Hilfe angewiesen, weil man vieles noch selbst bewältigen kann.

Claudia Mattheis: Genau, man ist mittendrin. Es ist keine Gated Community, keine abgeschlossene Wohnanlage, sondern andere Leute und andere Generationen wohnen da auch drumherum.

Oliver Zirn: Absolut mittendrin. Und wie gesagt, die Anbindung nach Leipzig war uns auch wichtig, falls man doch am kulturellen Leben teilnehmen oder mal zu Veranstaltungen gehen möchte. Ich habe sowohl eine Bahnverbindung nach Leipzig als auch diese Busverbindung, und trotzdem: Es ist etwas anderes, ob ich Downtown in einer großen Stadt wie Leipzig lebe, oder ob ich in so einem Vorort bin, wo es einfach viel grüner ist und ich schnell in der Natur bin. Einige werden es kennen: Das Leipziger Umland, das teilweise auch Leipziger Neuseenland genannt wird, hat sich in den letzten Jahren toll entwickelt. Viele frühere Tagebaue sind dort geflutet worden, und es sind Seen entstanden. In Großpösna gibt es auch einen solchen See, den Störmthaler See, der als Naherholungsgebiet mit touristischen Attraktionen und Hotels aufgezogen wird, was einfach Lebensqualität bedeutet.

Claudia Mattheis: Klingt spannend. Sie hatten im Vorgespräch gesagt, dass die Interessenten für die Bungalows im Schnitt 5 bis 10 Jahre jünger sind als die Bewohner:innen für das betreute Wohnen, was Sie nebenan ja haben, und dass sie deutlich fitter sind. Beschreiben Sie mal die Zielgruppe beziehungsweise die Menschen, die jetzt in diese Bungalows ziehen wollen. Wer ist das?

Oliver Zirn: Das fängt altersmäßig bei Mitte 60 an und geht hoch bis Ende 70. Ich habe auch eine Interessentin, die schon 82 ist, aber wirklich noch sehr fit. Grundsätzlich kann man sagen: Die meisten Interessenten wohnen in einem eigenen Haus, und das eigene Haus wird aus verschiedenen Gründen einfach beschwerlich. Sei es das Thema Treppenlaufen, oder, wie man das früher gebaut hat, eine Dusche mit hohem Einstieg, bei der immer die Angst mitschwingt, doch mal auszurutschen. Viele haben wirklich sehr große Gärten, die sie nicht mehr bewirtschaften können. Aber auf der anderen Seite sind sie noch fit, zu fit, um zu sagen: Ich brauche jetzt so ein betreutes Wohnen. Das brauchen sie nicht, das wollen sie nicht.

Oliver Zirn: Aber der Schritt in ein barrierefreies Umfeld, das insgesamt ein bisschen kleiner ist, wo man nicht mehr so viel putzen und bewirtschaften muss, weder im Haus noch im Garten, das reizt sie. Deswegen interessieren sie sich für die Bungalows. Das Konzept wird wirklich sehr gut angenommen. Wir bauen das zum ersten Mal und waren sehr gespannt, ob das, was wir uns überlegt haben, dann tatsächlich auch zutrifft. Ich habe damals, als wir das betreute Wohnen nebenan gebaut haben, selbst viel bei den Besichtigungen im Rahmen der Erstvermietung unterstützt und mir viel Feedback eingeholt. Dabei habe ich gesehen, dass viele Senioren das alles super fanden, aber letztendlich wirklich eingezogen sind die Menschen, bei denen heute schon ein Bedarf nach Unterstützung da ist. Bei allen, bei denen der Bedarf noch nicht so da war, war dieses vorsorgliche Umziehen ein Schritt, der einfach zu groß war. Und wenn man mit den Senioren ins Gespräch gegangen ist, warum dieser Schritt so groß ist, habe ich immer zwei große Argumente gehört. Das eine ist natürlich die Vertrags- und Preisstruktur: dass man in so einem betreuten Wohnen häufig eine verpflichtende Servicepauschale abschließen muss für Leistungen, die man vielleicht gar nicht in Anspruch nehmen möchte oder noch nicht benötigt.

Oliver Zirn: Das ist das eine Hemmnis. Das zweite Thema ist, dass der Umzug vom großen Haus mit großem Garten in eine kleine Wohnung im zweiten Stock mit etwa 60 Quadratmetern für viele ein sehr schwerer Schritt ist, den man dann doch vor sich herschiebt oder hinauszögert, bis es nicht mehr anders geht. Ich bin eigentlich der Auffassung, auch im privaten Kontext, dass dieses Warten, bis es nicht mehr anders geht, nicht gut ist und dass ein freiwilliger, ein sinnvoller Umzug besser ist. Jetzt kann man auf die sturen alten Menschen schimpfen, und da ist sicherlich auch häufig ein wahrer Kern dran. Aber gerade wir als Projektentwickler müssen uns auch selbst hinterfragen: Was können wir für alternative Wohnangebote schaffen, mit denen wir einen Senior überzeugen, auch wenn der Bedarf nach Unterstützung noch gar nicht da ist, zu sagen: Das Wohnkonzept überzeugt mich so sehr, da will ich jetzt schon umziehen, auch wenn es in meinem Haus eigentlich noch irgendwie geht. Das war die Idee hinter den Bungalows. Und nach vielen Gesprächen mit Interessenten muss ich sagen: Die Idee war richtig, das Konzept kommt gut an.

Claudia Mattheis: Ja, ich kann mir wirklich gut vorstellen, dass das eine Lücke schließt. Das merken wir bei LIVVING auch: Wir sagen ja auch, man soll schon ab 50 anfangen, sich Gedanken zu machen. Nicht, dass man mit 50 in ein betreutes Wohnen zieht, aber dass man sich mit 50 schon mal überlegt, wie man eigentlich im Alter leben möchte, sich Projekte anschaut und sich selbst Zeit gibt, etwas Passendes zu finden. Denn viele Projekte entstehen ja auch gerade erst. Und die erleben oft genau das, was Sie gerade beschrieben haben: Irgendwann ist es nämlich zu spät, dann kann man gar nicht mehr selbstbestimmt umziehen, weil man mental nicht mehr handlungsfähig ist, finanziell nicht mehr in der Lage ist oder auch gar keine Alternative mehr hat. Der Worst Case ist ja: Man kommt, wenn man hochaltrig ist, ins Krankenhaus, und der Arzt sagt, du darfst nicht mehr zurück in deine Wohnung, du musst jetzt in ein Pflegeheim.

Claudia Mattheis: Dann ist man jeder Selbstbestimmung beraubt, und ich glaube, davor haben sehr viele Leute Angst. Ich glaube auch, dass genau solche Angebote, wie Sie sie jetzt schaffen, bisher gefehlt haben. Sie schreiben ja in Ihrem Exposé von den eigenen vier Wänden für ein selbstbestimmtes Leben im Alter, und ich glaube wirklich, diese Selbstbestimmung ist der Kern.

Oliver Zirn: Definitiv. Sie haben gerade diesen Fall angesprochen: Es passiert irgendwas, häufig ein Sturz, man kommt ins Krankenhaus und kann dann nicht mehr nach Hause, sondern muss in ein Pflegeheim. Ich bin jetzt viele Jahre in der Branche, wir bauen Pflegeheime neu und sanieren auch welche, aber das ist aus meiner Sicht trotzdem der Worst Case. Ich möchte selbst nicht ins Pflegeheim, und ich möchte auch meine Angehörigen nicht dorthin bringen, wenn es sich irgendwie vermeiden lässt. Voraussetzung dafür ist ein Umzug zu einem früheren Zeitpunkt in ein sicheres Umfeld. Und ich glaube, Selbstbestimmung ist der größte Punkt, mit dem man Senioren überzeugen kann, weil das uns allen wichtig ist: dass wir frei entscheiden können. Das beginnt im Wohnumfeld, geht aber auch weiter, was das ganze Thema Serviceleistungen, Betreuungsleistungen und Pflege angeht.

Oliver Zirn: Aus meiner Sicht ist es einfach dieses: Alles kann, aber nichts muss. Das ist eigentlich das Perfekte. Das ist natürlich schwierig zu schaffen, denn um dieses Leistungsangebot anbieten zu können, entstehen fixe Kosten. Ich brauche eine gewisse Menge an Kunden, die das dann auch entsprechend in Anspruch nehmen. Deswegen glaube ich, dass unsere Seniorenbungalows autark nicht funktionieren würden. Das ist auch der Grund, warum wir sie als zweiten Bauabschnitt realisieren: Durch den ersten Bauabschnitt mit den betreuten Wohnungen, die wir in Großpösna realisiert haben, und den Pflegewohngemeinschaften gibt es dort jetzt einen Pflegedienst und eine Infrastruktur, auf die auch die Bewohner der Seniorenbungalows bei Interesse oder Bedarf zugreifen können. Und das ist, glaube ich, ein Weg, die Senioren schon in einem früheren Alter, wenn der konkrete Bedarf noch gar nicht da ist, davon zu überzeugen, dass der Umzug sinnvoll ist.

Claudia Mattheis: Aber mit der Sicherheit, dass die Unterstützung, wenn ich sie im Alltag brauche, quasi nebenan ist und ich trotzdem in meiner vertrauten Umgebung bleiben kann.

Oliver Zirn: Absolut. Genau.

Claudia Mattheis: Mich würde noch interessieren, wer sich heute konkret für die Bungalows interessiert. Sie hatten das vorhin altersmäßig schon etwas eingegrenzt, aber sind es eher Paare, Alleinstehende, Menschen aus der Region, oder kommen die aus ganz Deutschland?

Oliver Zirn: Sowohl als auch. Wir haben Paare, die sich dafür interessieren, und auch Alleinstehende. Der Hauptfokus liegt sicherlich auf Menschen aus der Region Leipzig, sowohl aus den umliegenden Gemeinden als auch aus Leipzig direkt. Teilweise sind es auch Familien, die in Großpösna leben und deren Eltern oder ein Elternteil jetzt nachziehen. Aber der Fokus bei den bisherigen Interessenten liegt schon auf der Region Leipzig. Wir bekommen aber auch Anfragen, ob wir dieses Konzept nicht an einem anderen Standort realisieren können, zum Beispiel aus meiner alten Heimat in der Stuttgarter Ecke. Da haben sich schon tatsächlich mehrere gemeldet.

Oliver Zirn: Genau.

Claudia Mattheis: Darauf komme ich gleich noch zu sprechen, auch auf die Herausforderungen dabei. Aber jetzt noch mal eine Frage: Normalerweise haben Sie, wenn ich das richtig gelesen habe, Ihre Neubauprojekte immer an große Investoren verkauft. In Großpösna verkaufen Sie jetzt aber erst mal direkt an Privatkunden, und das sowohl an Eigennutzer als auch an Kapitalanleger. Warum haben Sie diesen Schritt gemacht?

Oliver Zirn: Ja, in der Vergangenheit haben wir tatsächlich immer an große Investoren verkauft, im Regelfall Immobilienfonds, die sich auf den Markt für Senioren- und Pflegeimmobilien spezialisiert haben. Man muss sagen: Seit dem Beginn des Ukrainekriegs 2022 hatten wir einen enormen Zinsanstieg, und das hat einerseits stark auf die in diesem Bereich realisierbaren Kaufpreise gedrückt. Andererseits waren wir in den vergangenen Jahren im Pflegemarkt auch mit der einen oder anderen Betreiberinsolvenz konfrontiert. Das hat dazu geführt, dass wir heute einen angespannten Transaktionsmarkt haben: Es gibt sehr wenig Nachfrage, und bei der Nachfrage, die es gibt, werden Kaufpreisfaktoren auf die Miete geboten, die es uns als Projektentwickler eigentlich gar nicht mehr erlauben, wirtschaftlich zu bauen. Deswegen haben wir uns jetzt bewusst dafür entschieden, erstmals an Privatkunden zu verkaufen. Einerseits an Eigennutzer, die sagen: Ich kaufe mir diesen Bungalow, teilweise auch, indem sie ihr bisheriges Haus verkaufen und aus diesem Kaufpreis dann den Bungalow finanzieren.

Oliver Zirn: Und andererseits an Kapitalanleger, weil natürlich nicht jeder in der Lage ist, sich so einen Bungalow zu kaufen. Wir haben tatsächlich schon super viele Mietinteressenten, die sich das entweder nicht leisten können oder die einfach sagen: Ich will mir mit Anfang oder Mitte 70 nicht noch mal einen Bungalow kaufen, das Ganze mit Notar und Kaufvertrag ist mir viel zu stressig und zu kompliziert, ich will lieber mieten. Deswegen haben wir uns auch in Richtung Kapitalanleger orientiert und profitieren davon, dass wir diese Bungalows in nachhaltiger Bauweise errichten, also als klimafreundliches Wohngebäude. Das ist ein KfW-40-Standard mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Dadurch profitieren die Käufer einerseits von zinsgünstigen KfW-Krediten und andererseits, als Kapitalanleger, von Steuervorteilen, weil die Errichtung von nachhaltigem Mietwohnungsbau aktuell steuerlich gefördert wird.

Oliver Zirn: Von daher ist das auch für einen Kapitalanleger eine sehr attraktive Geschichte: Er kann in diesen Wachstumsmarkt Seniorenwohnen investieren und dabei eine attraktive Rendite erzielen. Und wie gesagt, die Mietnachfrage ist schon gesichert.

Claudia Mattheis: Kann man also sagen, dass private Investoren absolut notwendig sind, wenn wir künftig mehr seniorengerechten Wohnraum schaffen wollen? Ohne sie geht es gar nicht mehr?

Oliver Zirn: Definitiv. Das ist definitiv meine Meinung und meine Ãœberzeugung, dass wir die mit brauchen, damit wir das, was wir an Bedarf heute schon haben und was in den nächsten Jahren noch dazukommt, dass sich das irgendwo realisieren lässt.

Claudia Mattheis: Sie hatten gesagt, dass die Nachfrage schon sehr groß ist, obwohl noch kein Bungalow fertig ist, der Bezug also erst nächstes Jahr erfolgt, wenn ich das richtig gelesen habe, und es noch nicht einmal ein Musterhaus gibt, sondern nur ein schickes Exposé. Sie bewegen sich in Richtung 50 Prozent Verkaufsstand. Hat Sie das selbst überrascht?

Oliver Zirn: Teilweise ja, teilweise nein. Wie gesagt, wir machen das zum ersten Mal und waren sehr gespannt, wie das läuft. Sie haben gerade das Thema Musterhaus angesprochen, da müssen wir eingestehen: Das war ein Fehler. Wir haben total unterschätzt, dass wir dachten, mit ein paar schönen Visualisierungen und Planungen funktioniert das schon. Im Bereich Eigentumswohnungen funktioniert das ja auch. Aber da haben wir letztendlich die andere Zielgruppe unterschätzt. Gerade Senioren, die vielleicht selbst noch nicht gebaut haben oder damit keine Berührungspunkte hatten, tun sich sehr schwer damit, sich vom Plan weg oder anhand von Visualisierungen für so viel Geld zu entscheiden, das man am Ende des Tages für so einen Bungalow in die Hand nimmt. Die wollen erst mal abwarten, bis es tatsächlich losgeht und man den Bungalow gesehen hat.

Oliver Zirn: Nichtsdestotrotz haben wir einige Senioren, die das Argument überzeugt hat, dass man als Erster natürlich auch die Wunschlage aussuchen kann. Genau die haben jetzt schon zugeschlagen, ebenso Kapitalanleger, die entsprechend gekauft haben. Letztendlich bin ich unterm Strich zufrieden, auch wenn ich es mir anders vorgestellt hatte. Ich hätte zum Beispiel gedacht, dass mehr Eigennutzer schon am Anfang zuschlagen und dass vor allem Interessenten, die das Projekt schon länger verfolgt und sich bei uns vorgemerkt hatten, direkt zugreifen. Das hat sich etwas anders entwickelt: Letztendlich haben viele gekauft, die erst durch unsere aktuellen Vertriebsaktivitäten auf das Projekt aufmerksam geworden sind. Aber unterm Strich bin ich zufrieden, wie es läuft, auch wenn wir beim nächsten Mal das eine oder andere anders machen würden.

Oliver Zirn: Und ich bin überzeugt, dass es jetzt bald losgeht. Ende September sollen die Bagger rollen, und das wird dem Verkauf dann noch mal einen richtigen Schub geben.

Claudia Mattheis: Kann man denn jetzt schon was sehen? Sind die Grundstücke schon parzelliert und die Straßen angelegt, sodass man zumindest schon sagen kann: Ich hätte gerne diese Lage an der Ecke?

Oliver Zirn: Ja, tatsächlich ist das ganze Baugebiet bereits erschlossen. Die Straßen sind vorhanden, die Grundstücke sind parzelliert und vor Ort entsprechend gekennzeichnet, sodass man die Grundstückszuschnitte sehen kann. Inmitten der Bungalows haben wir außerdem eine Grünanlage errichtet, die schon fertiggestellt und zugänglich ist, sodass man sich, glaube ich, schon einen sehr guten Eindruck davon verschaffen kann, wie das zukünftige Umfeld aussehen wird.

Claudia Mattheis: Sie hatten gesagt, dass Sie jetzt schon Anfragen aus anderen Städten oder von Leuten aus anderen Regionen bekommen, die Sie bitten, das doch bitte auch dort zu bauen. Welche Rolle hat die Kommune bei der Entstehung in Großpösna gespielt? Sie hatten ja gesagt, dass es da sehr viel Unterstützung von der Bürgermeisterin gab, die das Thema Seniorenwohnen wirklich vorantreiben wollte.

Oliver Zirn: Genau. Sowohl von der ehemaligen Bürgermeisterin, unter deren Führung der Bebauungsplan entstanden ist, als auch aktuell von der gesamten Gemeindeverwaltung. Die Zusammenarbeit hier ist wirklich sehr gut, das würde ich mir auch an anderer Stelle so wünschen, das würde uns als Projektentwickler das Leben sehr vereinfachen. Letztendlich hat die Kommune im Rahmen des Bebauungsplans darauf gedrängt, dass es Teilflächen gibt, die für diese seniorenspezifische Nutzung vorgesehen werden. Dazu wurden im Bebauungsplan Sondergebiete ausgewiesen, das ist der Fachbegriff dafür. Diese Sondergebiete haben den Titel Seniorenwohnen bekommen, sodass dort wirklich nur entsprechende Konzepte für Senioren entstehen können, sei es stationär, ambulante Konzepte oder eben solche Seniorenbungalows.

Oliver Zirn: Dadurch, dass der damalige Projektentwickler diese Grundstücke mit dieser eingeschränkten Nutzung weiterverkauft hat, stand natürlich gleich ein anderer Kaufpreis darauf, als hätte man das als ganz normales Wohngebiet ausgewiesen, wo auch normale Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder mehrgeschossige Häuser mit Eigentumswohnungen entstehen können. Das ist etwas, was wir häufig als Problem wahrnehmen: dass in vielen Kommunen bei der Bauleitplanung, beim Aufstellen solcher Bebauungspläne, einfach ein normales Wohngebiet ausgewiesen wird. Dann konkurrieren wir als Projektentwickler mit den klassischen Bauträgern aus dem Wohnbereich, und die sind häufig in der Lage, höhere Kaufpreise zu zahlen, als wir das mit unserer speziellen Zielgruppe der Senioren können. Dann haben wir keine Chance, bekommen die Grundstücke nicht und können solche Projekte leider nicht realisieren. Wir sind deswegen darauf angewiesen, dass die Kommunen entweder Grundstücke aus dem eigenen Bestand für solche Nutzungen zur Verfügung stellen oder zumindest im Rahmen der Baurechtschaffung über die Ausweisung solcher Sondergebiete die Nutzung einschränken, damit das entstehen kann. Denn im normalen Wettbewerb mit den anderen Bauträgern können wir selten mithalten.

Claudia Mattheis: Findet da bei den Kommunen langsam ein Umdenken statt, dass sie sehen, wie sinnvoll es angesichts einer so massiv alternden Gesellschaft ist, solche Grundstücke oder Flächen auszuweisen?

Oliver Zirn: Schwierige Frage.

Claudia Mattheis: Ich bemühe mich.

Oliver Zirn: Ich würde sagen, da kann noch mehr passieren, insbesondere in den Kommunen und Städten, wo der Immobilienmarkt und die Grundstücke sehr umkämpft sind. Da kann und muss definitiv mehr passieren. Wenn man sich generell anschaut, wo diese Konzepte aktuell entstehen, dann ist das im ländlicheren Gebiet weniger das Problem. Ich wohne in Oberursel bei Frankfurt, in der Ecke haben wir wenig solche Neubauvorhaben, obwohl der Bedarf da ist. Da können die Kommunen sicherlich mehr machen und damit ihren Beitrag leisten, dass solche Konzepte auch an anderer Stelle entstehen können. Definitiv.

Claudia Mattheis: Sie haben aber nicht nur die Herausforderung, dass die Kommunen nicht immer kooperativ sind. Die Banken sind es auch nicht immer, oder? Wenn es darum geht, solche Projekte zu finanzieren, ist das ein Problem?

Oliver Zirn: Ja, das ist definitiv so, wenn ich das auf den Vertrieb dieser Bungalows beziehe: Viele Banken finanzieren lieber eine Eigentumswohnung als einen solchen Seniorenbungalow. Ich will da nicht alle über einen Kamm scheren, es gibt auch Ausnahmen, aber bei vielen Banken ist das so. Ich bekomme das immer wieder von Käufern oder Kaufinteressenten gespiegelt: Wenn die ihre Finanzierungsanfrage gestellt haben, haben die Banken teilweise abgelehnt, mit Verweis auf die eingeschränkte Nutzung für Senioren. Da frage ich mich schon, wenn man sich die demografische Entwicklung und unsere Bevölkerungspyramide anschaut, ob das wirklich ein Nachteil ist. Aber so ist das in der Praxis. Auch hier werden wir nicht von jeder Bank mit offenen Türen empfangen, weil bei solchen Seniorenimmobilien das Thema Pflege häufig mit hineingeschoben wird, auch wenn es eigentlich nur am Rand eine Rolle spielt, und dadurch ein zusätzliches Risiko gesehen wird, unter anderem wegen der Betreiberinsolvenzen, die es in den letzten Jahren gab, wie ich vorhin schon angesprochen habe. Auch da würde uns als Entwickler ein Umdenken auf jeden Fall sehr helfen.

Claudia Mattheis: Dabei haben Sie damit ja eigentlich gar nichts zu tun, Sie sind ja nicht der Betreiber, oder?

Oliver Zirn: Das ist richtig. Aber Pflegeheime gelten speziell als Betreiberimmobilien und sind immer nur so viel wert, wie der Betrieb erwirtschaften kann, beziehungsweise wie sicher ist, dass die Miete erwirtschaftet werden kann. Es ist eine Spezialimmobilie. Ich denke, im Bereich Seniorenwohnen muss es eine stärkere Differenzierung geben. Auch da gibt es Konzepte, die zwar unter dem Titel Seniorenwohnen oder betreutes Wohnen laufen, aber extrem betreiberorientiert sind. Es gibt aber auch Konzepte wie unsere Seniorenbungalows, bei denen das Thema Betreiber überhaupt keine Rolle spielt. Da würde ich mir schon wünschen, dass man dem Ganzen offener gegenübersteht, denn ich glaube, es ist unbestritten, dass wir in Deutschland einen massiven Nachfrageüberhang beim Thema Seniorenwohnen haben.

Oliver Zirn: Es fehlt einfach an einem adäquaten Angebot, und das wird in den nächsten Jahren nicht besser, im Gegenteil. Wenn wir dem begegnen wollen, muss jeder seinen Teil leisten: sicherlich wir als Entwickler, wie schon bei den Kommunen erwähnt, aber auch die Banken können hier definitiv ihren Beitrag leisten.

Claudia Mattheis: Aber man kann da vielleicht optimistisch sagen: Wenn Großpösna gut läuft, sich gut vermarkten lässt und erfolgreich am Markt finanziert ist, dann ist das ja ein super Beispiel auch für die Banken, um zu sagen: Das lohnt sich ja doch, das ist eine Projektart, die man gut finanzieren kann. Vielleicht braucht es einfach mehr solcher Beispiele. Vielleicht können sich die Banker das einfach nicht vorstellen, weil sie es noch nie gesehen haben und es davon noch viel zu wenig gibt, oder?

Oliver Zirn: Ja, das kann durchaus sein, und wir werden natürlich auch damit werben. Aber man muss auch dazu sagen, damit kein falscher Eindruck entsteht: Es gibt auch Banken, die dieses Potenzial erkannt haben und dem ganz offen gegenüberstehen. Wir haben zum Glück eine regionale Bank in Großpösna, die uns finanziert. Ich weiß nicht, ob ich den Namen nennen darf, deswegen bin ich da jetzt mal zurückhaltend.

Claudia Mattheis: Entscheiden Sie selbst. Die können uns gerne einen Werbezuschuss schicken, aber das entscheiden Sie.

Oliver Zirn: Also, wir werden von der regionalen Sparkasse finanziert, die dem sehr offen gegenübersteht, die uns schon beim ersten Bauabschnitt finanziert hat, uns jetzt wieder gerne finanziert und die auch die Käufer sehr gerne finanziert. Es gibt auch überregionale Banken, die sich mit dem Markt sehr gut auskennen und sehr offen sind. Aber wir erleben auch immer wieder, dass gerade regionale Banken bei einem Projekt einfach sagen: Das ganze Thema Pflege und Senioren, sucht euch lieber eine andere Bank, da wollen wir nicht mitmachen.

Claudia Mattheis: Das ist immer noch nicht so richtig sexy, oder?

Oliver Zirn: Definitiv nicht. Da müssen wir noch dran arbeiten, das gilt für uns alle: dieses teilweise noch graue, veraltete Image von diesem Markt loswerden.

Claudia Mattheis: Ja, da müssen wir alle gemeinsam ran, aber wir arbeiten hart daran. Wenn Sie Großpösna heute betrachten: Was würden Sie beim nächsten Projekt genauso machen, und was anders?

Oliver Zirn: Genauso würde ich den Standort wieder auswählen. Dieser Standort ist aus meiner Sicht ideal für ein solches Konzept. Ich bin froh, dass wir nicht in Leipzig selbst, sondern direkt angrenzend an Leipzig sind, mit einer so zentralen Lage in dieser Kommune, wo alles fußläufig erreichbar ist. Das ist wirklich ein ganz großer Vorteil, der uns sowohl von den Senioren, die schon in den betreuten Wohnungen eingezogen sind, als auch von den Interessenten und Käufern der Bungalows gespiegelt wird. Das ist ein ganz großes Plus. Was würde ich anders machen? Ich glaube, es gibt immer kleine Details, wir hatten das vorhin schon beim Thema Musterhaus, das würde ich beim nächsten Mal anders machen. Aber unterm Strich bin ich mit dem Projekt wirklich sehr zufrieden.

Oliver Zirn: Es ist ja nicht unser erstes Neubauprojekt, bei den letzten haben wir immer mal wieder den einen oder anderen Fehler gemacht, zum Glück zu einem Zeitpunkt, als sich der Markt noch sehr gut entwickelt hat, sodass man solche Fehler machen konnte, ohne dass gleich ein ganzes Projekt gegen die Wand gefahren wurde. Heute sind die Herausforderungen deutlich größer, größere Fehler darf man sich nicht mehr erlauben, sonst hat man als Projektentwickler ein echt großes Thema. Wir lesen das ja auch regelmäßig in den Medien, dass bestimmte Projektentwickler und Bauträger es nicht geschafft haben und Insolvenz anmelden mussten. Aber ich muss wirklich sagen, unterm Strich haben wir aus den Fehlern gelernt und hier, glaube ich, ein Projekt umgesetzt, das ich sehr gerne an weiteren Standorten genauso duplizieren würde.

Claudia Mattheis: Ja, ich glaube auch, dass da ein Riesenbedarf besteht, und ich werde alle Links zu Ihrer Webseite in die Shownotes setzen. Jetzt kommen wir aber schon zur letzten Frage: Sie sind ja noch verdammt jung, aber beschäftigen sich schon seit zehn Jahren mit dem Thema Leben im Alter. Wie wollen Sie selbst in Zukunft leben und wohnen? Damit meine ich nicht die nächsten fünf, sechs Jahre, sondern wenn Sie sich in 30 Jahren sehen: Wie möchten Sie dann leben?

Oliver Zirn: Also definitiv, wie wir jetzt schon besprochen haben: Das Thema Selbstbestimmtheit und Flexibilität, was die Inanspruchnahme von Leistungen angeht, ist mir ganz, ganz wichtig. Dennoch die Sicherheit, dass ich auf ein umfassendes Leistungsangebot zurückgreifen kann. Ob das dann in einer Wohnung ist, in einem Seniorenbungalow, in einer großen Stadt oder eher an einem Vorort, das muss ich zu gegebener Zeit sehen, da will ich mich jetzt noch nicht einschränken. Großpösna ist ein bisschen weit weg, ich komme ja, wie gesagt, aus der Nähe von Stuttgart, von Frankfurt sind das etwa zwei Stunden. Das schafft man ganz gut, zumal meine ganze Familie noch in Stuttgart lebt.

Oliver Zirn: Großpösna wäre dann doch arg weit weg, aber vielleicht haben wir es bis dahin geschafft, dieses Konzept an vielen Standorten in Deutschland zu realisieren, sodass ich ein bisschen Auswahl habe, in welche Ecke es dann gehen kann.

Claudia Mattheis: Da haben Sie ja noch ein paar Jahrzehnte Zeit, um Ihre Projekte flächendeckend in der DACH-Region zu realisieren. Lieber Herr Zirn, herzlichen Dank für dieses Gespräch, es hat mich sehr gefreut, und vielen Dank für die vielen offenen Einblicke.

Oliver Zirn: Ja, nochmals danke für die Einladung und sehr gerne.