Babyboomer-Immobilien: Was der Generationenwechsel für Eigentümer und Käufer bedeutet

Millionen Boomer-Immobilien könnten in den kommenden Jahren weitergegeben oder verkauft werden. Für Eigentümer und Käufer verändert das den Markt.

Wenn das Familienhaus nicht mehr zum Leben passt

Für viele Menschen ist das eigene Haus über Jahrzehnte der Mittelpunkt des Familienlebens. Doch wenn die Kinder ausgezogen sind und der Ruhestand näher rückt, verändern sich häufig die Anforderungen. Das Gebäude wird vielleicht zu groß, Garten und Instandhaltung kosten zunehmend Zeit oder die laufenden Ausgaben fallen stärker ins Gewicht. Dann stellt sich irgendwann die Frage: bleiben, verkaufen oder die Immobilie an die nächste Generation weitergeben?

Was einzelne Eigentümer für sich entscheiden, kann zusammengenommen den deutschen Immobilienmarkt verändern. Rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien werden hierzulande der Babyboomer-Generation zugerechnet – etwa 32 Prozent des untersuchten Bestands. Diese Zahl bedeutet allerdings nicht, dass sämtliche Babyboomer-Immobilien in nächster Zeit zum Verkauf stehen. Es handelt sich um eine Modellrechnung auf Grundlage von Zensusdaten.

Kommen jetzt Millionen Häuser auf den Markt?

Ein plötzlicher Ansturm neuer Angebote ist eher nicht zu erwarten. Nach einem Erbfall kann ein Haus von den Kindern übernommen, vermietet oder zunächst behalten werden. Auch eine Übertragung zu Lebzeiten kommt infrage. Sind mehrere Erben beteiligt, vergehen zwischen Erbfall und Verkaufsentscheidung in der Praxis häufig zwei bis fünf Jahre.

Der Generationenwechsel dürfte sich deshalb über viele Jahre verteilen. Trotzdem kann das wachsende Angebot an Babyboomer-Immobilien einzelne Regionen spürbar verändern. Vor allem dort, wo schon heute vergleichsweise wenige Menschen ein Eigenheim suchen, bekommen Interessenten mehr Auswahl und Verkäufer mehr Konkurrenz.

Wie unterschiedlich die Ausgangslage ist, zeigen aktuelle Zahlen. Der Postbank Wohnatlas 2026 weist für 2025 inflationsbereinigte Preisrückgänge von 5,2 Prozent in Thüringen, 8,6 Prozent im Landkreis Aurich und 7,4 Prozent in Nordfriesland aus. Gleichzeitig fehlten in Deutschland Ende 2024 rund 1,4 Millionen Wohnungen. Wohnungsknappheit und sinkende Immobilienpreise können also gleichzeitig auftreten, allerdings an unterschiedlichen Orten.

Welche Häuser könnten besonders unter Druck geraten?

Das Alter einer Immobilie allein entscheidet nicht darüber, wie gut sie sich verkaufen lässt. Wesentlich wichtiger ist, was in den vergangenen Jahrzehnten am Gebäude gemacht wurde. Ein Haus aus den 1970er-Jahren mit erneuertem Dach, modernen Fenstern, zeitgemäßer Heizung und sanierten Leitungen steht deutlich besser da als ein vergleichbares Objekt, an dem jahrzehntelang kaum investiert wurde.

Dabei geht es nicht nur um die Optik. Grundlegende Modernisierungen können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes verlängern und sich damit auf seinen Wert auswirken. Eine neue Küche oder ein modernes Badezimmer können zwar den ersten Eindruck verbessern, gleichen technische oder energetische Defizite aber nicht aus.

Gerade bei älteren Babyboomer-Immobilien gewinnt deshalb die Energieeffizienz an Bedeutung. Eine Immowelt-Auswertung von März 2026 zeigt, dass Häuser der schlechtesten Effizienzklasse H bundesweit rund 17 Prozent günstiger angeboten wurden als vergleichbare Objekte der Klasse D. Untersuchungen von IW Köln und ImmoScout24 beziffern den Abstand zwischen den besten und schlechtesten Klassen in ländlichen Regionen sogar auf bis zu 51 Prozent.

Warum kann Sanierungsstau den Preis stärker drücken?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, betrachten Interessenten nicht nur den Kaufpreis. Sie rechnen gleichzeitig aus, welche Investitionen nach dem Einzug notwendig werden. Müssen Dach, Heizung, Fenster oder Leitungen erneuert werden, können schnell hohe zusätzliche Kosten entstehen.

Dazu kommt ein weiterer Punkt: Käufer wissen vor dem Erwerb nicht genau, welche Mängel möglicherweise noch verborgen sind und wie sich Handwerker- oder Materialpreise entwickeln. Deshalb ziehen sie die erwarteten Sanierungskosten häufig nicht einfach vom Kaufpreis ab, sondern kalkulieren zusätzlich einen Sicherheitspuffer ein. Der Abschlag beim Verkauf kann dadurch größer ausfallen als die später tatsächlich anfallenden Modernisierungskosten.

Wenn Sie ohnehin darüber nachdenken, Ihr Eigenheim in einigen Jahren abzugeben, kann es deshalb sinnvoll sein, sich frühzeitig einen Überblick über seinen Zustand zu verschaffen. So bleibt Zeit zu entscheiden, welche Arbeiten sich vor einem Verkauf noch lohnen und welche Investitionen besser dem nächsten Eigentümer überlassen werden.

Wie wichtig wird die Lage?

Auch eine sanierungsbedürftige Immobilie muss nicht automatisch schwer verkäuflich sein. In einer gefragten Stadt oder einem beliebten Umland kann allein das Grundstück einen erheblichen Wert besitzen. Ist Bauland knapp, bleibt ein Haus unter Umständen selbst dann interessant, wenn das bestehende Gebäude umfangreich modernisiert oder sogar ersetzt werden müsste.

In Regionen mit niedrigen Grundstückspreisen fällt dieses Polster kleiner aus. Sinkt dort zugleich der Wert des Gebäudes, schlägt sich das stärker im Gesamtpreis nieder. Besonders schwierig kann die Vermarktung werden, wenn geringe Nachfrage, Leerstand und hoher Sanierungsbedarf zusammentreffen.

Bei Babyboomer-Immobilien dürfte die Lage deshalb künftig noch stärker darüber entscheiden, welche Häuser ihren Wert halten. Bundesweite Durchschnittspreise helfen bei der Einschätzung des eigenen Hauses nur begrenzt. Entscheidend sind die Nachfrage vor Ort, der Grundstückswert und der tatsächliche Zustand des Gebäudes.

Kann die Finanzierung einen Verkauf verhindern?

Manchmal findet sich ein Interessent, der das Haus kaufen möchte – und trotzdem kommt der Verkauf nicht zustande. Der Grund kann bei älteren Immobilien in der Finanzierung liegen. Banken orientieren sich nämlich nicht ausschließlich an dem Preis, auf den sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben.

Bei Gebäuden mit kurzer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer und erheblichem Sanierungsbedarf kann der sogenannte Beleihungswert niedriger liegen. Vereinfacht gesagt handelt es sich dabei um den Wert, den eine Bank bei der Finanzierung vorsichtig zugrunde legt. Fällt dieser niedriger aus als erwartet, muss der Käufer unter Umständen mehr Eigenkapital mitbringen.

Gerade für jüngere Familien kann das zur Hürde werden. Selbst wenn der Kaufpreis auf den ersten Blick bezahlbar erscheint, reicht das vorhandene Eigenkapital möglicherweise nicht aus. Für Eigentümer lohnt es sich deshalb, bei der Preisfindung auch im Blick zu behalten, ob die Immobilie für die wahrscheinliche Käufergruppe finanzierbar bleibt.

Was passiert, wenn ein geerbtes Haus leer steht?

Nicht jede Immobilie bekommt nach einem Erbfall sofort einen neuen Eigentümer. Gerade wenn mehrere Personen erben, müssen sie sich zunächst darauf verständigen, ob das Haus verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden soll. Während dieser Zeit werden notwendige Reparaturen häufig aufgeschoben.

Das kann den Zustand verschlechtern. Ein undichtes Dach oder Feuchtigkeitsschäden verschwinden nicht, weil niemand mehr im Gebäude lebt. Bleibt ein Haus über längere Zeit unbeheizt und unbelüftet, können zusätzliche Schäden durch Feuchtigkeit oder Frost entstehen.

Wenn Sie eine Immobilie später an mehrere Personen weitergeben möchten, kann es daher sinnvoll sein, die Vorstellungen frühzeitig innerhalb der Familie zu besprechen. Klare Absprachen können verhindern, dass das Haus über Jahre ungenutzt bleibt, während notwendige Entscheidungen vertagt werden.

Welche Chancen haben Käufer?

Mehr Babyboomer-Immobilien auf dem Markt können für Kaufinteressenten auch neue Möglichkeiten schaffen. Vor allem in Gegenden, in denen viele ältere Eigenheime angeboten werden und die Nachfrage überschaubar bleibt, kann die Auswahl wachsen. Bei Häusern mit Modernisierungsbedarf könnten sich zudem größere Spielräume bei den Preisverhandlungen ergeben.

Ein niedriger Kaufpreis allein macht eine Immobilie allerdings noch nicht attraktiv. Wenn Sie ein älteres Haus kaufen möchten, sollten Sie Kaufpreis, Sanierungsbedarf und Grundstückswert gemeinsam betrachten. Ebenso wichtig ist die Frage, ob der Standort langfristig gefragt bleibt.

Gerade wenn Sie selbst über 50 sind und noch einmal Wohneigentum erwerben möchten, lohnt sich zudem der Blick auf die nächsten Lebensphasen. Ein großer Garten, mehrere Etagen oder weite Wege zu Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten können heute problemlos sein, später aber zur Belastung werden. Entscheidend ist daher nicht nur, ob das Haus bezahlbar ist, sondern auch, ob es langfristig zu Ihrem Alltag passt.

Was bedeutet der Wandel für Ihr eigenes Zuhause?

Der wachsende Bestand an Babyboomer-Immobilien dürfte keinen flächendeckenden Preissturz auslösen. Vielmehr wird sich deutlicher zeigen, welche Häuser auch für die nächste Generation attraktiv bleiben. Gute Standorte und ein gepflegter Zustand können dabei an Bedeutung gewinnen, während hoher Sanierungsbedarf in Regionen mit schwächerer Nachfrage stärker ins Gewicht fällt.

Wenn Sie selbst ein Haus besitzen, besteht deshalb kein Grund für eine überstürzte Entscheidung. Es lohnt sich jedoch, rechtzeitig zu überlegen, wie lange die Immobilie noch zu Ihrem Leben passt, welche größeren Investitionen bevorstehen und was später mit ihr geschehen soll. Vielleicht möchten Sie dort dauerhaft wohnen, vielleicht kleiner ziehen oder das Haus innerhalb der Familie weitergeben.

Je früher Sie sich mit diesen Möglichkeiten beschäftigen, desto größer bleibt Ihr eigener Gestaltungsspielraum. Denn hinter dem Generationenwechsel auf dem Immobilienmarkt stehen am Ende Millionen persönliche Entscheidungen darüber, wie Menschen wohnen, was sie weitergeben möchten und welches Zuhause zu ihrer nächsten Lebensphase passt.

André Heid (Gastautor)

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