Ein Haus auf Madeira: Paradies für den Ruhestand? 4.91/5 (55)

Sie träumen davon, ganz oder teilweise nach Madeira zu ziehen? Dann erfahren Sie in diesem Interview, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt hat und worauf Sie bei Kauf oder Miete achten sollen.

Mehrfach waren wir in den letzten Jahren im Winter auf Madeira, um von der portugiesischen Insel aus zu arbeiten. Wir lieben die angenehmen Temperaturen und die großartige Landschaft. Aber ist die Insel auch ein guter Platz, um hier den Ruhestand zu verbringen? Wie lebt es sich als Auswanderer? Wie sieht der Immobilienmarkt aus? Was sind die beliebtesten Orte?

Um Antworten auf diese Fragen zu  bekommen, haben wir uns mit der Maklerin Verena Pregetter und ihrem Geschäftspartner Stefan Kling in unserem Lieblingscafé Barreirinha in Funchal getroffen.

Vorab haben wir uns aber die Immobilienpreise auf Madeira angeschaut.

Wie sind die Immobilienpreise auf Madeira?

Monatliche Mieten Wohnungen
• Zwei-Zimmer-Wohnung im Stadtkern Funchal = 1.237 Euro durchschnittlich (Preisspektrum von 1.000 bis 1.600 Euro)
• Zwei-Zimmer-Wohnung außerhalb Stadtkern Funchal = 908 Euro durchschnittlich (Preisspektrum von 800 bis 1.000 Euro)

Kaufpreise für Wohnungen
• Preis pro Quadratmeter Wohnung im Stadtkern = 3.678,50 Euro durchschnittlich (Preisspektrum von 2.800 bis 4.487 Euro)
• Preis pro Quadratmeter Wohnung außerhalb Stadtkern = 2.709 Euro durchschnittlich (Preisspektrum von 1.850 bis 3.486.Euro)

Quelle Zahlen: Numbeo.com (Stand März 2024)

Drei wichtige Erkenntnisse aus dem Interview:

1. Rasante Entwicklung des Immobilienmarkts auf Madeira:
Seit der Corona-Pandemie haben die Miet- und Kaufpreise, insbesondere in Funchal, erheblich zugenommen, wodurch Immobilien für Einheimische fast unerschwinglich geworden sind.

2. Viele Engländer müssen ihre Häuser auf Madeira verkaufen: 
Früher war Madeira eine Hochburg für englische Residenten. Durch den Brexit dürfen sie aber nur noch 183 Tage im Jahr hier leben.

3. Große deutsche Gemeinschaft auf Madeira:
Eine lebendige deutsche Gemeinschaft erleichtert die Eingewöhnung und bietet schnellen Anschluss auf der Insel.

Interview mit den Makler:innen von Madeira Hauskauf

Wie lange seid ihr schon auf Madeira?

Verena: Meine Eltern sind vor über 40 Jahren nach Madeira gekommen und hatten hier einen Betrieb. Ich bin dann vor 30 Jahren mit drei Kindern ausgewandert, alleine und habe es keine Sekunde bereut.

Stefan: Wir haben Madeira vor drei Jahren kennengelernt, als wir für einen Tag mit dem Kreuzfahrtschiff hier waren. Das hatte uns so gut gefallen, dass wir nochmals herkamen und bei Verena unser Haus kauften – und jetzt auch zusammenarbeiten (lacht)).

Wo wohnt Ihr?
Verena: In Santo António. Das ist einer von den größten Bezirken. Ich brauche ungefähr 10 Minuten mit dem Auto nach Funchal. Aber ich lebe mitten im Grünen in einem 200 Jahre alten Haus mit Hühnern, Hunden und Katzen. Ich brauche Grün und Ruhe mich herum.

Stefan: Wir wohnen in einem neuen Einfamilienhaus im Bauhausstil über Ponta do Sol, das ist der sonnenreichste Ort Madeiras. Meine  Schwiegereltern sind auch grade nach Madeira gezogen in eine Wohnung in Caniço und verbringen hier ihren Ruhestand. Der Ort ist bekannt dafür, dass hier viele Deutsche leben.

Was ist das Besondere an dem Leben hier auf Madeira?

Verena: Ich kann das überhaupt nicht vergleichen. Es ist eine total andere Lebensqualität. Denn die meiste Zeit sind wir draußen. Auf Madeira lebst du 90 Prozent deiner Zeit im Garten, auf der Terrasse, am Meer oder in der Natur. Und es wird viel draußen gefeiert.

Stefan: Das Wetter ist natürlich viel angenehmer. In Deutschland reagierte ich außerdem extrem allergisch auf  Pollen und andere Dinge. Seit ich hier bin, habe ich gar keine Allergien mehr.

Mein Mann und ich waren wirklich überall auf der Welt, und uns beiden hat es nirgends so gut gefallen wie auf Madeira. Karibik ist wunderschön, aber die Kriminalität ist hoch, das Gesundheitsnetz nicht gut ausgebaut und es gibt Hurricanes. In Australien sind ziemlich viele Tiere giftig und der UV-Faktor ist mega hoch. Thailand war auch keine Option wegen der hohen Luftfeuchtigkeit. Außerdem kann man als Ausländer, wenn man nicht mit einer Thailänderin oder einem Thai verheiratet ist, keine Grundstücke erwerben. Die Kanaren sind auch schön, aber nicht grün. Und im Mittelmeerraum gibt es immer mehr Hitzewellen. Darum finde ich das Inselleben hier so super. Durch den Passatwind ist es das ganze Jahr über angenehm. Und wenn man Abkühlung will, kann man einfach in die Berge fahren. Pro 100 Höhenmeter wird es immer 1 Grad kälter.

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Wie sah der Immobilienmarkt in Madeira vor 30 Jahren aus?

Verena: Ganz anders. Vor 30 Jahren waren nicht sehr viele Ausländer da, die gekauft haben. Der richtige Boom ist erst nach Corona losgegangen.

So spät?

Verena: Ja, das war wirklich eine Zeit, wo jeder weg wollte. Du hast eineinhalb Jahre nicht reisen dürfen. Es war schon immer sehr viel Tourismus auf der Insel, aber nach Corona stieg das deutlich an. Und dann haben viele Leute gesagt, so, das reicht jetzt. Den Rest unseres Lebens verbringen wir jetzt auf Madeira in der Sonne, in einem Klima und in einer Umgebung, die uns gut tun.

Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise auf Madeira konkret verändert?

Verena: Die Miet- und Kaufpreise sind extrem explodiert, vor allem in Funchal. Hier ist es für die Einheimischen schon fast unmöglich, etwas Erschwingliches zum Kauf oder zur Miete zu finden. Die meisten Hausbesitzer wollen am liebsten Ferienwohnungen, die bringen mehr Geld. Deswegen gibt es jetzt ein neues geändertes Gesetz. Sie lassen keine neuen Ferienwohnungen in Apartments mehr zu.

Was müsste man als Miete für eine 2-Zimmer-Wohnung einplanen?

Verena: Eine 2-Zimmer-Wohnung in Funchal gibt es – wenn überhaupt – nicht unter 1.600 bis 1.800 Euro Miete pro Monat.
Dazu kommen dann noch die Nebenkosten, die aber geringer sind als in Deutschland, da hier kaum geheizt werden muss.

Und wie sieht der Markt für Immobilien zum Kauf aus? Ich habe auf eurer Webseite viele schöne Häuser gesehen, einige davon sind aber sehr groß mit mehreren Badezimmern. Für wen sind die interessant?

Verena: Diese Häuser sind ideal, wenn sich z.B. zwei bis drei Paare zusammenschließen wollen, um das Objekt gemeinsam zu kaufen und in einzelne Wohneinheiten aufzuteilen. Vor allem für Ältere könnte das eine gute Option sein. Für jeden ist die Investition dann nicht so hoch. Außerdem man hat ein kleines Sicherheitsnetz und wohnt in der Gemeinschaft. Wir entwickeln aktuell Konzepte, um dies speziell für die Zielgruppe 60+ anzubieten. Und mit unseren Kontakten zu Architekten und Handwerkern könnten wir auch beim entsprechenden Umbau unterstützen. 

Ist Madeira nur für Menschen im Ruhestand interessant?
Oder ziehen auch jüngere Menschen hierher?

Verena: Früher kam vor allem die Altersgruppe kurz vor der Pension oder die, die bereits in Rente waren. Seit der Pandemie haben wir aber auch immer mehr junge Kunden von Singles über junge Familien oder Alleinerziehende mit Kindern.

Stefan: Die jetzige junge Generation wandert einfach schon früher aus. Die meisten unserer jüngeren Kunden arbeiten remote und sind unabhängig davon, wo sie leben. Sie bringen ihre Arbeit also mit. Das ist auch wichtig, denn hier auf Madeira Arbeit zu finden, ist schwierig. Zumal der Mindestlohn auch nur bei 850 Euro liegt. Den verdienen mindestens zwei Drittel der Arbeitnehmer hier. Die einzige Berufsgruppe, die wirklich gesucht wird, sind Handwerker, die bekommen aber auch meist nur den Mindestlohn.

Sollte man Portugiesisch sprechen, wenn man hierher zieht?

Verena: Das ist sicher hilfreich, doch die wenigsten Ausländer sprechen Portugiesisch. Der Dialekt auf Madeira ist zudem schwer zu verstehen. Die meisten unserer Kunden können auch kaum Englisch, vor allem die Generation 50 plus. Und dann kann es schwierig werden mit der Verständigung auf Behörden oder beim Arzt. Darum bieten wir unseren Kunden eine Art Rundumbetreuung an, vor allem am Anfang. Wir sind wirklich immer mit dabei, bei allen Anmeldungen und Ummeldungen für die Sozialversicherung oder Gesundheitskasse. Wenn es gewünscht wird, gehen wir mit unseren Kunden sogar zum Arzt oder Zahnarzt mit und übersetzen dort.

Je länger man dann hier lebt, umso mehr wird man dann auch autarker und lernt andere Deutsche kennen, mit denen man sich austauschen kann.

Ist die deutsche Community groß auf Madeira?

Verena: Ja, es leben ca 8.000 Deutschsprachige hier. In unserer deutschen Facebook-Gruppe haben wir 3.500 Mitglieder. Einmal in der Woche machen wir einen Stammtisch in Funchal auf der Praia Formosa, wo jeder willkommen ist, vom Urlauber bis zum Resident. Die meisten Leute, die kommen, wohnen aber hier.

Gibt es viele Engländer, die hier wohnen?

Stefan: Früher schon, die Engländer werden jetzt aber immer weniger durch den Brexit. Dadurch dürfen sie nur noch 183 Tage im Jahr hier leben. Die sind daher aktuell eher dabei, ihre Häuser zu verkaufen. 

Wie ist die ärztliche Versorgung hier auf der Insel?

Verena: Auch wenn es einige negative Stimmen gibt: Das öffentliche Spital ist alt, aber die Geräte sind super. Auch die Ärzte sind gut.

Wo ziehen die meisten Deutsche hin, die nach Madeira auswandern?

Verena: Früher war es Caniço, Garajau. Das sind die typischen deutschen Siedlungen gewesen. In den letzten Jahren entwickelt es sich mehr Richtung Ponta do Sol, Calheta, Arco do Calheta oder Prazeres. Es geht jetzt rauf bis zum neuen Golfplatz, der in Ponta do Pargo kommt. Und laut neuer Statistik wohnen die meisten Ausländer bereits auf der westlichen Seite von Madeira.

Wo ist es am günstigsten, eine Immobilie auf Madeira zu kaufen?

Stefan: Im Norden, die Natur ist wunderschön, aber die Sonne scheint weniger, daher ist es deutlich kühler.

Was ist eure Empfehlung, wenn jemand sagt: Madeira wäre eine Option für mich, um hier im Alter ganz oder teilweise zu wohnen. Wie sollte man da vorgehen?

Stefan: Man sollte offen sein und sich auf die Insel einlassen. Vielleicht ist man andere Standards gewöhnt. Viele sind am Anfang schockiert von den Straßen hier, die sind halt steil und kurvig.

Wenn unsere Kunden sich für eine bestimmte Region interessieren, buchen wir manchmal sogar dort ein AirBnB für ein oder zwei Monate. Und wenn es ihnen nicht gefällt, testen sie eine andere Gegend aus. Viele kommen auch zum Urlaub hierher, besuchen unseren Stammtisch und tauschen sich mit Leuten aus, die tatsächlich hier wohnen.

Wie kompliziert ist es, auf Madeira eine Immobilie zu erwerben im Vergleich zu Deutschland?

Stefan: Überhaupt nicht kompliziert als Deutscher. Wenn man eine Immobilie findet, wird ein Vorvertrag gemacht und man muss 10% anzahlen. Drei Monate hat man dann Zeit, die restliche Summe zu überweisen. Danach machen wir einen Notartermin und das war es.

Welche Risiken gibt es beim Hauskauf auf Madeira?

Verena: Es gibt Immobilien mit ungeklärten Erbschaftsverhältnissen, die einem Käufer nicht immer bekannt sind. Oder es wird vom Verkäufer nicht klar kommuniziert, mit welchen Nutzungsrechten oder Wegerechten das Grundstück belastet ist. Oder ob es ein Wasserrecht gibt.

Stefan: Außerdem sind nicht alle Häuser legal gebaut. Einem Einheimischen wird nichts passieren, wenn der einen Schwarzbau kauft. Bei Ausländern achten die Behörden jedoch extrem darauf und es gab auch schon Fälle, wo hohe Strafzahlungen gefordert wurden, da sonst der Abriss drohte. Oder ein unerlaubter Pool musste zugeschüttet werden.

Gute Immobilienmakler haben dies alles im Blick. Als wir damals mit Verena nach einem Haus für uns suchten, hat sie uns sogar auch bei einige Objekten abgeraten, da da der Meerblick verbaubar gewesen wäre.

Kaufen die Leute für den geplanten Ruhestand auf Madeira eher Wohnungen oder Häuser?

Stefan: Die Nachfrage ist bei Häusern zum Kaufen am größten. Eigentumswohnungen sind meist nur dann gefragt, wenn man sie vermieten will. Ansonsten werden Wohnungen eher zur Miete gesucht. Aber die meisten unserer Kunden wollen, wenn es um den Ruhestand geht, ihr eigenes kleines Häuschen haben.

Wie wird sich der Immobilienmarkt auf Madeira weiter entwickeln?
Sollte man schnell kaufen?

Stefan: Bei uns ist die Nachfrage sehr hoch, aber die Kaufkraft aus Deutschland ist gerade niedrig wegen der erhöhten Zinsen. Oder weil viele in Deutschland ihr Haus aktuell selber nicht verkauft bekommen. Wir haben viele Kunden, die möchten nach Madeira kommen, können es aber zur Zeit nicht. Wir hoffen jetzt, dass sich die Lage bessert und dann werden Nachfrage und Preise auf jeden Fall in die Höhe gehen.

Wenn sich jemand bei euch ein Haus oder eine Wohnung kauft, die umgebaut werden müssen: Wie kann man das von Deutschland aus organisieren?

Verena: Wir unterstützen gerne dabei und haben vom Architekten über Tischler bis zum Elektriker oder Fliesenleger alles in unserem Netzwerk verfügbar.

Was sind eure wichtigsten Tipps, wenn man nach Madeira auswandern will und eine Immobilie mieten oder kaufen möchte?

Verena: Man sollte nicht gleich beim ersten Haus “Hurra!” schreien.

Und wenn ihr ein Objekt gefunden habt, dann fahrt zehnmal dran vorbei – in der Früh, am Abend, in der Nacht, bei schlechtem Wetter, bei Sonnenschein. Hört, ob da Hunde bellen oder Nachbarn sind, die schreien. Portugiesen sind teilweise sehr laut. Schaut euch also die Gegend genau an.

Mehr Infos: MHK Real Estate Madeira

Das Interview führten Claudia & Siegbert Mattheis
Chefredakteure von LIVVING.de

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